השקעות נדל"ן בחו"ל – השקעה בסביבה של חוסר וודאות

כאשר המלחמה באוקראינה בחזית, משבר הסחורות הולם מן העורף והקורונה עוד לא ממש מאחורינו, נדמה שכולם מדברים על האינפלציה והריבית. זה אינו מפתיע. כוח השפעתה של הריבית, ובעיקר זו המנותבת ע״י הבנק המרכזי בארה״ב היא בעלת השפעה מסחררת, משתקת או לחילופין מזניקה קדימה: משתקת כאשר מדדי הריבית עולים, ממריצה כאשר אלו יורדים ומסחררת כאשר קיימת אי וודאות בשוק בנוגע לצפי העלאת או הורדת הריביות. איך זה משפיע על משקיעים שרוצים להשקיע בנדל"ן בארה"ב. להלן סקירה קצרה:

צעדי הפדרל רזרב

מנגנון העלאת והורדת הריבית משחקים עם השוק משחק עדין ביותר, שניתן אולי לדמותו למכונת חמצן מטאפורית על חיה משתוללת - אם זו תקבל כמות חמצן גבוהה מדיי, היא עשויה לצאת משליטה ולשעוט קדימה (מה שהתרחש ברמה היסטורית עד לתחילת 2021, גם ללא קשר למשבר הקורונה), אך אם רמת החמצן תקטן, היא עלולה לגווע ללא רחם. שליטתו של הפד ב׳רמת החמצן׳ שהוא מזרים לשוק היא אחד הכלים העיקריים שלו, כך היה מאז ומתמיד, לשלוט במתרחש בשווקים (גם אם יש שסוברים שזהו כלי מוגבל ולעתים שגוי), כאשר מטרתו העיקרית היא לאזן בין צמיחה (הורדת ריבית המובילה להגברת סחר), לבין בקרה על אינפלציה ושוק מנופח בכסף שערכו נשחק. המשחק הפך למורכב ומבלבל כל כך, עד שכאשר השוק מאותת על צמיחה - הוא צונח מחשש לעליית ריבית - וכאשר הוא מאותת על מיתון - הוא ממריא - מציפייה להורדת ריבית. כך קרה לאחרונה בתגובתו של השוק להורדת מחירי הנפט שאותתה לשוק על מיתון אפשרי וגרמה לתגובה הפוכה - של זינוק במדדים. אם מצב זה אינו נשמע מסובך מספיק - הרי שהבנק המרכזי העולמי מאיים בתרחיש אפשרי של סטגפלציה - תרחיש בו ישנה ירידה בתוצר הלאומי הגולמי (מיתון) המלווה בעליית מחירים (אינפלציה) אשר יוצאים מאיזון. התרחיש האפשרי הזה נוצר לדברי הבנק המרכזי בעיקר ממצוקת האנרגיה והסחורות הנובעת מצוואר הבקבוק של המלחמה באוקראינה ויציאה מתקופת המגפה. אירועים אשר הובילו לעליית מחירים מחד, ומאידך - לניסיון לריסון מונטרי של הבנק שלעת עתה מצנן את התעשייה.

מה מספר למשקיעים מדד הנדל״ן

המתעניינים באפשרות של השקעות נדל"ן בארה"ב, כגון נכסי מולטיפמילי, יגלו עניין במיוחד במה שקורה בשלב זה עם מדד הנדל"ן שם הסיטואציה מעניינת לא פחות, כאשר נתונים מיוני האחרון מראים תנועה לשני כיוונים שונים: ברמת ההיצע, כמות הדירות העומדות למכירה בחודש יוני קפץ ב-18.7% לעומת השנה הקודמת, ורשם עלייה דרמטית בהיצע הדירות העומדות כעת בשוק. מאידך - מחירי הבתים בחודש יוני קפצו לשיא כל הזמנים כאשר הם חצו את רף ה- 450 אלף דולר לבית. מדדים אלו מצביעים כי על אף שגובר הלחץ על מכירת בתים, הוא עדיין רחוק מלצנן את השוק והביקוש והאינפלציה ממשיכים להכתיב את הטון. האם אנו בדרך לשינוי מגמה? מדד נוסף מראה כי יכולת רכישת נכסים בארה"ב צנחה ב- 97% מהערים ברחבי ארה״ב, מדד שכמותו לא היה מאז המדד שנלקח לפני המיתון הגדול ב2007. אם מיתון דומה עומד בפתח, בשלב זה או אחר מדדי ההיצע ישברו את מדדי הביקוש ושוק הנדל״ן עשוי לחוות תיקון.

לאור כל הסחרור והבלבול הזה, המשפיעים על מכתיבי מדיניות השקעה מהקטנים ועד הגדולים, זה אינו מפליא שהמצב משפיע על המשקיעים, קטנים כגדולים, היושבים על הגדר בעיניים פעורות אל מול סחרחורת הספקולציות ואינם יכולים להבחין בין מלכודת להזדמנות ולענות על השאלה המתבקשת: האם זה הזמן להשקיע, והיכן?

בתקופה ׳משוגעת׳ כל כך בה מיתון משמעו צמיחה, ואינפלציה משמעה נסיגה, זה יהיה בלתי אפשרי להתנבא, ועל אחת כמה וכמה, להשיא עצות בתחום נדלן בארהב. עם זאת - יש לזכור כי תקופות של חוסר ודאות נחשבו תמיד עבור כמה מן המשקיעים המצליחים ביותר בעולם, כתקופות של הזדמנות יוצאת דופן. בציטוט מפורסם של וורן באפט ממכתב למשקיעים ב- 2016 הוא כותב - ׳אחת לעשור פחות או יותר, עננים שחורים ימלאו את השמיים, והם יורידו גשמים של זהב. בתקופה כזו חשוב שנצא לרחובות לא עם כפיות, אלא עם אמבטיות׳. עוד ימים יגידו אם אנו בעיצומה של תקופה כזו, בתחילתה או בסופה… את התשובה לשאלה הזו אנו יודעים תמיד רק בדיעבד, ולרוב - מאוחר מדיי.

עם זאת, מדד מעניין המנוטר ע״י אונ׳ מישיגן ועוקב אחר מידת ביטחון המשקיעים בשוק, מציג לנו תשובה אפשרית: בטחון המשקיעים שנמדד בחודש יוני האחרון הוא הנמוך ביותר שנמדד אי פעם, נתון זה מורה על חוסר בטחון חסר תקדים, שיכול להצביע אולי, על נקודת השפל. אפשר להיזכר באמרה מפורסמת יותר של באפט המתאימה לנסיבות כאלו: ׳כאשר כולם תאבי בצע - הייה מפוחד. כאשר כולם מפחדים - הייה תאב בצע׳. את האמרה הזו, יש לציין, חשוב ליישם בזהירות.