חברת ניהול חיצונית או פנימית בהקשר של השקעות נדלן בחו"ל – חלק ראשון

למי שעומד לבצע השקעות נדלן בחול, לרוב אין את האפשרות לנהל את הנכס בעצמו. ניהול בשלט רחוק לא אפשרי בתחום הנדל"ן, ולכן הפתרון הוא להיעזר בחברת ניהול. הסוגייה של חברת הניהול היא סוגיה מוכרת וכואבת בעולם ההשקעות בארה״ב. היא נוטה לגרום למועקה, לבלבול ולא אחת גם למצוקה של ממש. רבים אינם מעריכים נכונה את החשיבות והמשמעות של חברת ניהול נכסים. אחרים מבינים את החשיבות, אך אינם מצליחים למצוא חברת ניהול אמינה של ממש. ואלו שאכן מוצאים אחת כזו, נוטים להחליף אותה לאחר תקופה בתסכול או נאלצים להתקפל בחוסר אונים. אל מול מודל חברת הניהול החיצונית, מודל נוסף ולא מדובר הוא מודל בו חברת הניהול היא למעשה חלק בלתי נפרד מהחברה היזמית. מודל זה ניתן לכנות כחברת ניהול פנימית - In-House העובדת ופועלת כחלק מהחברה הגדולה. מודל זה מתפקד כיחידה פנימית ואינטגרלית, המונעת בתלות אינטרסים אחידה עבור הצלחת ההשקעה וחיי ההשקעה. זאת מאחר והיא נמצאת בבעלות היזם, מופעלת על ידו ויכולה לפעול בסנכרון מערכתי עם יתר מרכיבי ההשקעה - החל מתכנית ההשבחה לטווח הקצר ועד לתכנית העל של חיי ההשקעה כולה.

חברת ניהול חיצונית כספק שירות

חברת ניהול חיצונית זו החברה שמנהלת באופן שוטף את הנכס. ברגע שקניתם נדלן בחול אתם צריכים חברה שתהיה בקשר שוטף עם הדיירים שבנכס, שתהיה מסוגלת לגבות את שכר הדירה, שתבצע את פעולות התחזוקה וכו'. חברת הניהול החיצונית עושה זאת, והיא צריכה גם לדאוג שהדיירים לא יגרמו נזקים לנכס או שלא יעכבו את התשלומים. אבל פה מתחילה הבעיה.

הכשל הראשון של חברת הניהול מונח כבר באופן בו היא נתפסת - כחברה שתפקידה להעניק שירות משלים לביצוע ולניהול השוטף של העסקה. חישבו שיש בבעלותכם עסק מתפקד: חנות מצרכים, תחנת דלק, או אולי מספרה. זהו עסק שעמלתם להקים ב-10 אצבעות לאורך שנים וכעת אתם מעוניינים לקחת צעד לאחור. בידי מי תפקידו את הנכס? בידי חברת כוח אדם הגובה על תחזוקת הנכס תשלום לפי שעה, או בידי אדם המכיר את הנכס מקרוב שיש לו גם, אולי, אחוזי בעלות בנכס ואינטרס משותף - נניח קרוב משפחה או מנהל הנכנס כשותף? התשובה היא כמובן ברורה. נכס מתפקד כמו כל חברה או עסק אחרים ודורש מנהל שידאג לו מסביב לשעון ובאחדות אינטרסים. אם המשקיע הוא למעשה הבעלים של העסק (הנכס), חברת הניהול כמוה כמו המנכ״ל. חברת ניהול ׳מסורתית׳ לניהול נכסים בארה״ב פועלת כגוף חיצוני, המושכר מטעמו של המשקיע. היא גובה ׳דמי ניהול׳ קבועים, עבור השירות הקבלני שלה.

רוב חברות הניהול הפועלות בארה״ב, פועלות בצורה של תגמול מאחוזי השכירות ברוטו, בד״כ 8-10% על נכסים קטנים ומעט פחות מזה על נכסים גדולים. צורת תגמול זו מעניקה לחברת הניהול שכר על השכרת הנכס הנגזר ישירות מהשכירות. אולי זה נשמע מוזר, אך מודל זה נעשה מושרש ומקובל כל כך, עד שנראה כי חברות הניהול בארה״ב החלו לקחת אותו כמובן מאליו והפסיקו לראות את הבעייתיות שבו בייחוד כלפי המשקיע. הסיבה לכך נובעת מצורת התמריץ השגויה לתגמול עבור כל נכס: חברות ניהול הפועלות בדרך זו משתכרות על הנכס כל עוד הנכס עובד ׳חלק׳ וללא בעיות. הבעיה היא, מה קורה אם השוכרים מפסיקים לשלם. הרי כשיש תקופה שבה אין הכנסות, חברת הניהול לא מרוויחה מהנכס. למעשה, בתקופה שבה המשקיע צריך עזרה מיוחדת מחברת הניהול, יש לה פחות אינטרס להשקיע מאמץ ויש לה עדיפות להשקיע מאמץ אולי בניהול נכסים אחרים, שמניבים לה הכנסה. חברת הניהול מאבדת את התמריץ שלה משני כיוונים - הראשון: היא מפסיקה לקבל תשלום שכירות, או שהיא מתקשה לגבות אותו. השני: עליה להקדיש תשומת לב גדולה יותר כעת כדי לתחזק ולתקן את הנכס, וזאת במצב בו היא משתכרת פחות. אובדן המוטיבציה המגיע דווקא בשעה של צורך מוגבר, גורם לחברת הניהול שיכולים לשבור את הכלים (על ראשו של המשקיע), וכל אחד מהצעדים הללו גרוע מהשני.

חברת הניהול – קשיחות או גמישות?

חשוב להבין שאנו לא אומרים כי כל חברות הניהול החיצוניות הן "לא בסדר" או שהן "לא עובדות". אבל מכיוון שהן מנהלות כשירות חיצוני שורה ארוכה מאוד של נכסים, הן נוקטות לעיתים בצורת ניהול מאוד קשיחה. במילים אחרות, יש להן מעט יכולת לגלות גמישות בניהול שוטף של פרויקטים ושל נכסים ספציפיים. חברה כזאת עלולה לנקוט קו נוקשה מדי או רך מדי מול השוכרים, ללא תלות בדעתו של בעל הנכס או המשקיע. כאמור קניית דירה בארה"ב או כניסה להשקעה בנדל"ן בחו"ל בנכסים כגון מקבצי דיור, יכולה להתבצע בעזרת יזם שהוא גם הספק של שירותי הניהול השוטפים המאפשרים לעיתים הרבה יותר יכולת לגלות גמישות ויצירתיות בפתרון בעיות. איך זה עובד? אתם מוזמנים לקרוא את החלק השני.