נתוני ההשקעה המוצגים למשקיעים מתבססים על תחזית הכנסות והוצאות אשר נעשתה על ידי חברת הנכס טרם השקת המיזם, ובהתבסס על נתונים עדכניים לאותו המועד, אשר תלויה בגורמים רבים ומשתנים, כאשר כל אחד מהרכיבים המרכיבים את התחזית עלול להיות שונה בפועל – החל מהתפוסה בנכס, אחוז המשלמים בפועל ללא הליכים, עלויות מימון כמו גם מיסים שונים המוטלים על בעלי הנכס, הוצאות תחזוקה, הוצאות בלתי צפויות ועוד. שיעורי התשואות במיזם יש וישתנו בהתאם, והמשקיע מצהיר כי עניין זה ידוע לו וכי הוא יהא מנוע מלטעון לשוני בין המספרים בפועל לבין התחזיות.
 

התארכות בלתי צפויה של המיזם עלולה לגרום להוצאות נוספות תוצאת צורך במחזורי הלוואות, שינויים בשיעורי ריביות ההלוואות, הוצאות מחזור, ועד לכדי שחיקת קרן ההשקעה.
 

לשותפות אין הון התחלתי, והשקעת השותפות תבוצע מכספי הגיוס מהשותפים המוגבלים בלבד. ככל ולא יגויסו סכומים אלו במלואם, תחזיר השותפות את הכספים למשקיעים מבלי שהושקעו במיזם. יתכנו מצבים בהם תידרש השותפות להון נוסף מעבר להון ההשקעה, או אז יתכן גיוס הון נוסף שידלל את אותם שותפים שלא ישתתפו בו, בהתאם לאחוזי הגיוס. השותפים המוגבלים לא יהיו מחויבים להשתתף בכל גיוס נוסף, אך יהיו מנועים מלטעון כנגד הדילול ככל ויבחרו שלא להשתתף בו.
 

סיכונים נוספים הכרוכים במיזם הינם סיכונים חיצוניים, בין היתר שינויים בכלכלה העולמית או המקומית במדינת ההשקעה, זמינות ועלות האשראי במשק – כמו גם מדיניות מוניטרית משתנה בעניין מתן אשראים, סיכונים בבניה – החל משינויי יעוד אפשריים, שינויים בהיתרי בניה, בעיות בלתי צפויות בחפירת קרקע (כגון חלחול מים למשל), או חוסר יציבות מבנים צמודים, גורמים שיש בהם כדי לשנות את עלויות וזמן הבניה, קשיים בהשכרת הנכסים התלויים במצב שוק השכירות, מדיניות רשויות המדינה ושינויים באשרות מגורים הניתנות לזכאים או לעובדים זרים, גובה שכר טרחה באזור ועוד.
 

המידע הנמסר למשקיע, אם בעל פה או בכתב, הינו מידע צופה פני עתיד, וככזה נסמך על מידע כללי הניתן לאיתור ברשת האינטרנט, מידע שניתן על ידי בעלי מקצוע, מידע שמסופק על ידי היזם, והערכות החברה אשר נסמכות על ניסיון העבר של יחידיה, והיכרות עם גורמי השוק הרלוונטיים. השותפות אינה יכולה להבטיח מה יהיו תוצאותיה הכספיות העתידיות, או מה תהא התשואה בסופו של יום למשקיע, אם בכלל.
 

האטה או שינוי בכלכלה העולמיים או המקומית, אם בצורה של משבר בכלכלה, או של שינוי מדיניות מוניטרית, יש וישפיעו לא רק על תשואות המיזם אלא גם על ערכו – כך למשל, בשוק של ריביות גבוהות, ערכו של מיזם המספק תשואה מסוימת להון ירד, למול שוק של ריביות נמוכות, ועלול להביא לקיטון בשווי המיזם, דבר שיעכב את מכירתו עד לשינויים במגמות השוק, או אף בתנאי קיצון, לקריסתו.
 

האטה או שינויים בכלכלה המקומית, כמו גם משבר כלכלי עשויים להשפיע על מהירות כמו גם עלויות הבניה של הנכס, על שכירותו, כמו גם על זמינות אשראים ועלותם. עניין זה מקבל משנה תוקף לאור ההאטה בכלכלה העולמית תוצאת משבר הקורונה בשנת 2020, כמו גם שינויי הריבית המתרחשים לאחרונה בשוק העולמי. לתנודות שכאלה תתכן השפעה שלילית על תוצאות השותפות וההשקעה בנכס הנדל"ן.
 

השפעות נוספות יכולות להיות תוצאת התרחשויות או משברים גלובליים, כך למשל, משבר הקורונה בשנת 2020 השפיע על מחירי הנדל"ן, הביא במקומות מסויימים לחוקים שאסרו פינוי דיירים לא משלמים, ולהאטה כלכלית גלובלית – לשינויים אלו יכולות להיות השפעות שליליות על המיזם, אם בהיבט של זמינות אשראי ומחירו, ואם בהיבט של הכנסות המיזם ורווחיותו.
 

ערך נכסי נדל"ן – שינויים בתנאי שוק הנדל"ן במדינת היעד, שינויים בהיצע וביקוש, שיעור מכירי נכסי נדל"ן, מחסור או עיכובים באספקת חומרי גלם וכוח אדם לבניה עלולים אף הם להשפיע על יכולת קבלנים ונותני שרות לעמוד ביעדי הזמן להשלמת המיזם, דבר שיש ותהיה לו השפעה אקוטית על עלויות המיזם ותוצאותיה הכספיות של ההשקעה, עד לכדי מצב בו תתקשה השותפות לעמוד בהתחייבויותיה.
 

שכירות בשוק הנדל"ן – מיזם יש ולא ימכר במועד או בכלל באותה תקופה, עקב חוסר יכולת למצוא קונים במחירים רלוונטיים, דבר שעלול להשפיע על יכולת השותפות לבצע חלוקות כספים, או בכלל לממש את הנכס במחיר שיספיק להחזיר את סכום ההשקעה או ההלוואה, כמו גם ליצר תשובה חיובית על ההשקעה או ההלוואה.
 

זמינות ועלות אשראי – שינויים בפעילות הכלכלית במדינת היעד או בעולם, כמו גם משבר מקומי או גלובלי עשויים להשפיע על זמינות ומועדי האשראי במועד מכירת הנכס, דבר שיש בו כדי להשפיע כל יכולת רוכשים פוטנציאליים לקבל מימון לרכישה, ולהשפיע על מכירת המיזם וסכום המכירה.
 

עליה של הריבית במשק המקומי יכולה להפוך את התשואה על הנכס לאטרקטיבית פחות, דבר שאם יתממש יש בו כדי לפגוע ברווחיות המיזם וביכולת המימוש שלו במועדים המוערכים.
 

עלויות תפעול – לרבות עלויות חומרי גלם, שירותי תחזוקה, ביטוחים, מיסים שוטפים, עלולות לעלות לאורך זמן. לשותפות אין יכולת להבטיח כי גידול עלויות זה יושת על הדיירים במיזם.
 

אי קיום פיזור גאוגרפי – פעילות השותפות מוגבלת למיזם אחד, ולכן לאזור גאוגרפי אחד, והיא חשופה לסיכונים מקומיים באזור הפעילות, כגון סכוני מטבע, סיכונים הקשורים בכלכלה המקומית, סיכונים מדיניים ורגולטוריים, סיכונים הכרוכים בשוק הנדל"ן המקומי, אשר לכולם יכולת השפעה על תוצאות המיזם ויכולת השותפות לבצע חלוקות לשותפים המוגבלים. כך לדוגמא, ירידה בלתי צפויה בערכי נכסי מקרקעין דומים באזור המיזם מכל סיבה שהיא יכולה לפגוע ברווחיות המיזם ובעמידה בתוכנית העסקית. 
 

נזילות – התארכות המיזם מאחת או יותר מהסיבות המפורטות לעיל ולהלן, עלולה להעמיד את היזם בפני בעיית נזילות מול הגורמים המממנים, ואף להגיע עד לכדי חילוט הנכס על ידי גורם מממן, דבר שיסכן את התמורה כמו גם את ההחזר למשקיעים. מאחר ומיזם נדל"ן אינו נזיל, בעיית נזילות עלולה לגרום לחילוט המיזם ומכירתו בהפסד.
 

מיסוי – שינויים במיסוי, או הטלת מיסים נוספים או קביעות רשות שיש בהן כדי לשנות את ההתייחסות המיסויית להכנסות השותפות במדינת היעד או בישראל, יכולים להשית על המשקיעים מיסים גבוהים יותר.
 

אסונות טבע – אסונות טבע כגון הצפה, שריפה, שינויי אקלים, סערות קיצוניות יכולים לגרום לנזקים לנכסי המיזם. היזם אמנם מתחייב לבטח את המיזם כנגד סיכוני טבע שכאלו, אך מעבר לכך שיתכנו מצבים בהם לא יכוסה הנזק, יתכן מצב בו לא יהא בידי היזם ו/או השותפות לתקן נזקים אלו ולשקמם.
 

תביעות ביטוח – ככל ויארע מקרה ביטוחי, עלול פער הזמן עד לקבלת כספי ביטוח להוות גורם מהותי בחוסר נזילות במיזם, ואף להשפיע מהותית על רווחיותו כמו גם על יכולת החזר הסכום ההשקעה או ההלוואה.
 

סיכוני רגולציה – שינויי רגולציה, אם באמצעי בטיחות, איכות סביבה, מחזור, בריאות הציבור, דרישות הקשורות לזיהום, נגישות ועוד, יכולים להשפיע על הוצאות המיזם ועלויות בנייתו בצורה מהותית. דרישות רשות לשינויים תוצאת מי מאלו יתכן ויהא בהם כדי להגדיל משמעותית את העלויות של המיזם, אם כהוצאה חד פעמית או מתמשכת, ולהשפיע על תוצאות המיזם ויכולת החזר ההשקעה / הלוואה לשותפים.
 

סיכוני מימוש – מימוש נכסי השותפות יכול שיארך זמן רב, שכן הינו מושפע מגורמים שונים שחלקם אינו בידי או בהשפעת השותפות. החזר הון ומימון רווחים אם בכלל יעשו רק לאחר השלמת המיזם או חלקים בו. מימוש מוקדם יכול להשפיע לרעה על תוצאותיה העסקיות של השותפות, ובהתאם על יכולתה לחלק כספים לשותפים.
 

מגבלות עבירות – הזכויות של השותפים בשותפות אינן רשומות למסחר, ואין שוק פעיל למכירתן. משכך יתכן קושי מהותי בהעברת זכויות שותף, אשר יקשו על שותף ספציפי שיבקש לצאת מהמיזם טרם השלמתו או להעביר זכויותיו לאחר.
 

שינויים בשערי חליפין – ההשקעה / הלוואה כמו גם החזר סכומה וחלוקת רווחים מתבצעת במטבע מקומי במקום ההשקעה (לדוגמא, דולר ארה"ב או פאונד אנגליה), וחשופה לשינויים בשערי החליפין בין המטבע המקומי למטבע בו מתנהל המשקיע (שקל ישראלי לדוגמא, למשקיע שהינו אזרח ישראלי). שחיקה או יסוף בשערי המטבעות המקומיים יכולה להשפיע על הרווח של המשקיע במטבע בו הוא מתנהל, לכאן ולכאן.
 

סיכוי דין זר וסמכות שיפוט זרה – ההסכמים בהם נקשרים השותפים, השותפות והיזם כפופים להוראות דינים זרים וסמכות שיפוט זרה. פרשנויות הסכמים אלו כמו גם סחום וסמכות השיפוט עלולים להיות שונים מהמקובל בישראל.
 

סיכון תחרות בשוק – שוק הנדל"ן הינו שוק תחרותי הכפוף לתנאי תחרות, היצע וביקוש. גידול במספר הנכסים המוצעים, כמו גם קיטון במספר הלקוחות הפוטנציאליים בתקופה כלשהיא עלול לגרום לקושי במכירת הנכס במחירים המוערכים בתכנית העסקית, ובלוחות הזמנים למכירה, ויכול לפגוע בתוצאות ההשקעה.
 

המידע אשר נמסר למשקיע, בין בכתב ובין בעל פה, אם לגבי תחזיות ההשקעה, וגורמי הסיכון והשפעתם, הינו מידע צופה פני עתיד, כהגדרתו, אשר נסמך, בין היתר, על המידע והתחזיות שמספק היזן על הנכס והסביבה בה הוא ממוקם, וכל על הערכת המנהל המבוססות על ניסיון העבר והיכרות עם השווקים הרלוונטיים לתחומי פעילות השותפות ומידע בנושא התפתחויות רגולטוריות הרלוונטיות לתחומים אלו.
 

השותפות עשויה להיות חשופה לגורמי סיכון נוספים, עתה ובעתיד, והשפעתו של כל גורם סיכום, היה ויתממש, עשויה להיות שונה מהערכות היזם והמנהל. היזם והמנהל אינם יכולים להבטיח מה יהיו תוצאותיה העתידיות של ההשקעה, ביצועיה והישגיה, ותוצאות ההשקעה בפועל עלולות להיות שונות באופן מהותי מהתוצאות המוערכות או המשתמעות מהמידע הנמסר למשקיע.
 

השותפות הוקמה למטרת מיזם זה ואין לה עבר או היסטוריה בתחום הפעילות של המיזם. אין לשותפות מקור מימון חיצוני והיא תלויה בכספים שיגוייסו במסגרת המיזם. אין כל ביטחון או הבטחה כי השותפות תשיג את מטרתה, או את התשואות החזויות, ואין להסיק מהשקעות אחרות של החברה האם לגבי ההשקעה בשותפות הספציפית.
 

חלוקת רווחים והחזר השקעה / הלוואה – מועדי חלוקות הכספים לשותפים המוגבלים, וגובה הסכומים שישולמו כפופים למכירת הנכס כמו גם ליכולת ליצור הכנסות בו. היקף המזומנים לחלוקה בסופו של יום ומועד חלוקתם יתכן ויהיה שונה מהאמור בתוכנית העסקית.
 

השותפות לא תהא מחוייבת לעדכן תחזיות צופות פני עתיד לאחר מועד ההסכם, אך תעשה מאמץ לעדכן בשינויים מהותיים עם התקבלם אצלה או בתוך זמן סביר מהתקבלם אצלה. לשותפים המוגבלים אין חלק בניהול השותפות ו/או המיזם, והם אינם מעורבים בניהול. נושאים שוטפים הנוגעים לפעילות השוטפת לא יובאו להכרעתם או הצבעתם, ולא ימסרו להם דיווחים מעבר לדיווחים הרבעוניים השוטפים כמפורט בהסכם. 
 

יובהר כי השותפות הינה שותף מוגבל בחברת הנכס, בה היזם הינו השותף הכללי, ויכולת התערבותה בניהול שותפות הנכס מוגבלת מאוד, וכפופה לדין הזר בעניין מעורבות שותף מוגבל.
 

כללי – רשימת הסיכונים המובאת לעיל אינה רשימה ממצה של כלל הסיכונים בפעילות השותפות ובכניסת משקיע למיזם. קיימים סיכונים נוספים אותם אין יודעת השותפות להעריך במועד זה, או שהשותפות מעריכה כי אינם סיכונים מהותיים במועד ההשקעה, אך גם להם יכולה להיות השפעה שלילית על המיזם ועל השותפות ופעילותה. בהתממשות הסיכונים המוצגים או סיכונים נוספים עלול משקיע לאבד חלק או כלל כספי השקעתו.